Phân tích các yếu tố thúc đẩy giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang có những diễn biến tích cực, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư cũng như chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố từ nội tại doanh nghiệp cho đến các chính sách kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước. Để hiểu rõ hơn về những yếu tố thúc đẩy sự tăng trưởng này, chúng ta cùng phân tích sâu hơn để có chiến lược đầu tư phù hợp trong bối cảnh thị trường có rất nhiều biến động.

Tổng quan về cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Đặc điểm của ngành bất động sản khu công nghiệp

Các khu công nghiệp thường được xây dựng tại các vị trí có hạ tầng giao thông, điện, nước, viễn thông đồng bộ và hiện đại. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Chính vì thế, các khu công nghiệp là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ chính sách ưu đãi, hạ tầng tốt và nguồn lao động dồi dào.

Thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp lớn trên thế giới đang tìm cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng để giảm thiểu rủi ro, nhất là khi tình hình suy thoái kinh tế thế giới đang diễn ra và sự kiện tổng thống Trump tái đắc cử lần thứ 2 tại Mỹ. Việt Nam với nhiều lợi thế như chi phí lao động thấp, chính sách ưu đãi đã trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các doanh nghiệp lớn trên thế giới.

Hiện trạng cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp

Trong nhóm ngành Bất động sản khu công nghiệp có thể kể đến các mã cổ phiếu BĐS KCN nổi bật như KBC, BCM, SZC, IDV. Đây là cổ phiếu của các công ty có quy mô lớn, thanh khoản khá cao và giao dịch khá sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, chưa có quá nhiều sự chú ý tới nhóm cổ phiếu này trong thời gian vừa qua khi Hiệu suất tăng giá gần đây và xu hướng biến động của nhóm ngành này đang khá thấp trên thị trường chứng khoán.

Cụ thể, trong 6 tháng vừa qua, hiệu suất các mã như BCM đạt +10%; KBC đạt -6%; SZC đạt +9%; IDV đạt 0%… cho thấy dòng tiền chưa tham gia nhiều và chưa đủ sức hấp dẫn để tăng lên các mức giá cao mới.

Các yếu tố thúc đẩy giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Dòng vốn FDI rót vào vào Việt Nam

Sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài nhờ nhiều ưu đãi về thuế, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và vị trí địa lý thuận lợi. Dòng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp không chỉ tạo ra nhu cầu thuê đất lớn mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, kéo theo nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi.

Lũy kế 11 tháng, cả nước có 41.720 dự án còn hiệu lực, tổng vốn đăng ký gần 497 tỷ USD. Vốn thực hiện ước đạt gần 319 tỷ USD. TP HCM vẫn dẫn đầu cả nước với 58,45 tỷ USD, tăng thêm 127 triệu USD so với tháng trước đó. Bình Dương vượt qua Hà Nội để vươn lên thứ hai cả nước về thu hút vốn ngoại, với 42,39 tỷ USD, trong khi TP HCM vẫn là đầu tàu về thu hút FDI.

Theo số liệu thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, tính đến hết tháng 11, Hà Nội thu hút được gần 42,2 tỷ USD, đứng thứ ba cả nước về “điểm đến” của nhà đầu tư ngoại. Nhưng so với tháng 10, vị trí của Thủ đô tụt một bậc. Thay vào đó, Bình Dương vượt Hà Nội, ở vị trí thứ hai với 42,39 tỷ USD. Riêng 11 tháng đầu năm nay, Bắc Ninh là “nam châm” hút FDI lớn nhất cả nước với 5,04 tỷ USD, tăng gấp 3 lần cùng kỳ.

Tác động của các hiệp định thương mại tự do (FTA) đến nhu cầu thuê đất công nghiệp: Cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung và đại dịch COVID-19 đã thúc đẩy các doanh nghiệp đa quốc gia tìm kiếm các địa điểm sản xuất mới, trong đó Việt Nam nổi lên như một lựa chọn hàng đầu. Việc dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam đòi hỏi nguồn cung cấp đất công nghiệp lớn, đẩy giá thuê đất lên cao.

Việt Nam đã và đang tích cực tham gia vào mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) trên thế giới. Điều này cho thấy cam kết mạnh mẽ của Việt Nam trong việc hội nhập kinh tế quốc tế và mở cửa thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam đã ký kết và thực thi nhiều FTA, bao gồm cả các FTA song phương và đa phương. Số lượng chính xác có thể thay đổi theo thời gian do Việt Nam liên tục đàm phán và ký kết các hiệp định mới.

Một số FTA tiêu biểu mà Việt Nam đã tham gia

• Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP): Đây là một trong những hiệp định thương mại tự do thế hệ mới lớn nhất và toàn diện nhất trên thế giới.
• Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA): Đây là một hiệp định thương mại tự do lớn và quan trọng, mở ra nhiều cơ hội mới cho xuất khẩu của Việt Nam vào thị trường EU.
• Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP): Đây là hiệp định thương mại tự do lớn nhất thế giới, bao gồm hầu hết các nước châu Á.

Chính sách hỗ trợ từ Chính phủ

Không chỉ các chính sách đã thông qua nhằm hỗ trợ cho các DN BĐS KCN trong vay vốn ngân hàng, nhiều thể chế, chính sách sẽ được sửa đổi, qua đó tạo thuận lợi cho thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam:

• Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch
• Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP),
• Luật Đấu thầu

Chính phủ đã đề xuất việc áp dụng các thủ tục đầu tư đặc biệt cho các dự án thuộc lĩnh vực đổi mới sáng tạo, R&D; công nghiệp mạch tích hợp bán dẫn, công nghệ thiết kế, chế tạo linh kiện, vi mạch điện tử tích hợp, chip, lĩnh vực công nghệ cao, sản phẩm công nghệ cao được ưu tiên, khuyến khích đầu tư theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ… tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu

Trong những năm gần đây, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đã diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt sau đại dịch COVID-19. Các doanh nghiệp đa quốc gia đang tìm kiếm những địa điểm sản xuất mới để đa dạng hóa rủi ro và đảm bảo tính ổn định cho chuỗi cung ứng. Việt Nam, với nhiều lợi thế, đã trở thành một điểm đến hấp dẫn trong chiến lược “China+1”.

Chiến lược “China+1” và sự dịch chuyển của các tập đoàn lớn: 

“China+1”: Đây là chiến lược mà các doanh nghiệp lớn đang áp dụng, nhằm giảm sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất như Trung Quốc. Thay vào đó, họ tìm kiếm các quốc gia có chi phí sản xuất cạnh tranh, chính sách ưu đãi và cơ sở hạ tầng tốt để đa dạng hóa sản xuất. Chiến lược này đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc, đặc biệt là các ngành công nghiệp nhẹ, điện tử và dệt may.

Việt Nam – Điểm đến hấp dẫn trong chiến lược “China+1”: Việt Nam có chi phí lao động thấp hơn nhiều so với các nước phát triển, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí sản xuất. Việt Nam nằm ở vị trí trung tâm Đông Nam Á, thuận tiện cho việc giao thương với các thị trường lớn như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và các nước ASEAN. Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi đầu tư, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài.

Hệ thống giao thông, cảng biển, sân bay ở Việt Nam được đầu tư nâng cấp, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và kinh doanh. Việt Nam có nguồn lao động trẻ, năng động và sẵn sàng làm việc.

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây, đặc biệt là tại các tỉnh thành lớn như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng. Điều này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, bao gồm: Các ngành công nghiệp chế biến, lắp ráp, điện tử… đang phát triển mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu về diện tích nhà xưởng tăng cao. Sự bùng nổ của thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics.

Tăng trưởng nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp sản xuất và logistics: Các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có nhu cầu thuê đất để xây dựng nhà xưởng, kho bãi phục vụ sản xuất kinh doanh. Sự phát triển của thương mại điện tử và nhu cầu vận chuyển hàng hóa ngày càng tăng đã thúc đẩy sự phát triển của ngành logistics. Các doanh nghiệp logistics cần nhiều diện tích kho bãi để lưu trữ và phân phối hàng hóa.

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp: Tăng trưởng mạnh mẽ và tiềm năng lớn

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đang tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây, đặc biệt là tại các tỉnh thành lớn như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng. 

• Bình Dương: Là một trong những tỉnh công nghiệp phát triển hàng đầu của Việt Nam, Bình Dương sở hữu nhiều khu công nghiệp hiện đại với hạ tầng đồng bộ. Nhu cầu thuê đất tại đây luôn ở mức cao.
• Đồng Nai: Với vị trí địa lý thuận lợi, Đồng Nai cũng là một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Khu công nghiệp Đồng Nai tập trung nhiều ngành công nghiệp như điện tử, cơ khí, chế biến thực phẩm.
• Hải Phòng: Là một cảng biển lớn, Hải Phòng có lợi thế về giao thông vận tải, thu hút nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu.

Đánh giá triển vọng và lời khuyên cho nhà đầu tư

Lời khuyên chiến lược đầu tư hiệu quả

Nhóm ngành Bất động sản khu công nghiệp vẫn là trọng điểm hỗ trợ của Chính Phủ khi các Luật, chính sách công bố, sửa đổi đều hỗ trợ các Doanh nghiệp trong nhóm này có điều kiện mở rộng hoạt động kinh doanh, đầu tư hạ tầng, kết nối giao thông để có cơ sở đón dòng vốn FDI của nước ngoài vào đầu tư. Từ một đất nước phát triển về nông nghiệp, việc tận dụng nội lực trong nước về nhân lực, tài nguyên và vị trí địa lý để phát triển là ưu tiên hàng đầu.

Vị thế của Việt Nam sẽ ngày càng cải thiện trên chính trường khi hàng loạt các tập đoàn lớn trên thế giới về đầu tư. Chính vì thế, các Doanh nghiệp Bất động sản khu công nghiệp có nội lực, tiềm lực tài chính, quỹ đất và kinh nghiệm vận hành các KCN lớn sẽ là nhóm ngành hưởng lợi đầu tiên trong chu kỳ mới của đất nước. Đây cũng là nhóm Cổ phiếu tiềm năng trong thời gian tới.

Thách thức và rủi ro cần lưu ý

Nguồn cung đất công nghiệp có hạn: Các khu công nghiệp đã phát triển gần mức bão hòa tại một số khu vực. Các khu công nghiệp đã được quy hoạch và phát triển từ lâu, quỹ đất còn lại hạn chế trong khi nhu cầu thuê đất tăng cao, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm.

Áp lực từ lạm phát và tỷ giá: Ảnh hưởng của chi phí vốn tăng và biến động tỷ giá hối đoái tác động đến các Doanh nghiệp FDI và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Lạm phát tăng cao dẫn đến chi phí đầu vào tăng. Biến động tỷ giá hối đoái ảnh hưởng đến chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu và trả nợ.

Cạnh tranh nội địa và khu vực: Sự gia tăng cạnh tranh giữa các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á cũng đang tích cực thu hút đầu tư với cơ chế ngày càng hấp dẫn và mở cửa. Ngoài ra, các khu công nghiệp trong nước ở các tỉnh cũng cạnh tranh nhau để thu hút khách hàng.

Kết luận

Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu mang đến cho Việt Nam nhiều cơ hội lớn. Để tận dụng tối đa những cơ hội này, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là một lĩnh vực đầy tiềm năng tại Việt Nam. Với những đặc điểm nổi bật và sự hỗ trợ của chính sách, ngành này sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Chính vì vậy, tiềm năng tăng trưởng của các doanh nghiệp nhóm ngành Bất động sản khu công nghiệp dự kiến vẫn còn nhiều dư địa tăng giá theo xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Nhà đầu tư có thể theo dõi thêm các bài viết chuyên đề về các doanh nghiệp này trên Stock Insight.

Nếu bạn là nhà đầu tư mới, ứng dụng HSC ONE và nền tảng học tập HSCEdu sẽ giúp bạn nắm vững kiến thức, nhanh chóng trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp và đạt lợi nhuận từ các danh mục đầu tư.

Sơn Mai
Account Manager